Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Сколько стоит аренда жилья в Москве?

Согласно данным компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве составляет 29,3 тыс. руб. в месяц. Обычно этот вариант выбирают семьи без детей или приезжие специалисты с зарплатой «выше среднего». За 2-комнатную квартиру платить нужно 36,6 тыс. руб. в месяц, а за 3-комнатную – 44,2 тыс. руб. При этом на окраине города небольшую квартиру можно снять за 20-25 тыс. руб., а апартаменты бизнес-класса в центре стоят 150-500 тыс. руб. в месяц.

На стоимость жилья влияют следующие параметры: 

• адрес дома и транспортная доступность (если до метро 15-20 минут, то стоимость аренды будет на 15-20% меньше);
• состояние квартиры (если нужен косметический ремонт, то можно попросить скидку в размере 10%);
• тип дома и его возраст (жить в «хрущёвке» на 10% дешевле, чем в современном панельном доме);
• состояние мебели (если она старая, то квартира сдаётся дешевле в среднем на 7%);
• безопасность жилья (если в доме нет видеонаблюдения или консьержа, то аренда на 5% дешевле);
• этаж (квартиры на первом и последнем этаже на 5% дешевле);
• бытовая техника (без неё собственник должен сделать скидку в 5%).

Те, кто готов тратить на дорогу 2-3 часа, могут сэкономить до 30% на аренде жилья в Подмосковье. Но выгода будет незначительной, а время, потраченное на дорогу, – мучительным. «Можно пожертвовать качеством ремонта и снимать квартиру в Москве за те же деньги, что в ближайшем Подмосковье, но с чуть худшим ремонтом. При аренде квартиры в дальнем Подмосковье добавятся транспортные расходы. Получается, что и экономия минимальна, а жизнь проходит в электричке или в пробке в машине», – рассказывает руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Как обезопасить себя и свой кошелек?

Во-первых, не связывайся с недобросовестным агентом. Распознать его несложно. К примеру, каждый раз он будет искать предлог, чтобы не ехать с тобой на осмотр жилья, однако будет всячески пытаться получить деньги взамен адреса. В этом случае будь уверена — это аферист. Настоящий риэлтор будет сопровождать тебя на всем пути поиска жилья, его осмотра, подписания необходимых бумаг. А уж потом,станет претендовать на законный гонорар.

Во-вторых, тебе следует убедиться в том, что хозяин квартиры на самом деле является ее собственником. Попроси владельца показать паспорт, справку «Ф-9», где перечислены все граждане, прописанные в данный момент на жилплощади, и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации и пр.) на квартиру. Не забудь про оплаченные квитанции за коммунальные услуги, электроэнергию и телефон.

Накопить — реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать. В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru — они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы. И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей — это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья — на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% — тоже средний показатель.

«Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, — делятся результатами исследователи. — В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический. Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит».

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются — в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова, впрочем, указывает, что в некоторых столичных районах при средней зарплате и накоплениях около 1,5 млн рублей накопить на собственную квартиру вообще не получится, особенно если жилье будет стремительно дорожать. «Выгода ипотеки состоит прежде всего в том, что кредит позволяет «заморозить» цену и размер ежемесячного платежа, — подчеркивает она. — Возможности арендатора в этом смысле ограничены: аренда с большой вероятностью будет дорожать, плюс к тому моменту, когда на депозите накопится нужная сумма, вырастут и цены на квартиры». Конечно, вверх могут пойти и ставки по депозитам, что увеличит скорость накопления, но в такой ситуации ­обычно и квадратные метры дорожают, добавляет Филатова. Так что уверенным в выигрыше быть нельзя.

Договор

Оформление договора — завершающий этап. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у тебя подозрение. «Необходимо прописать адрес квартиры, паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, указать правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, ответственность нанимателя за поддержание квартиры в надлежащем состоянии, сохранность имущества, находящегося в квартире, кто (ты или хозяин квартиры) будет оплачивать счета за коммунальные и прочие услуги (телефон, электроэнергию); режим посещения хозяином квартиры с целью контроля за ее состоянием; лица, которые будут проживать в квартире совместно с тобой», — разъясняет Гульнара Рахмангулова.

Стоит ли снимать?

Обычно жильё снимают тогда, когда появляются безвыходные ситуации.

1. Чаще всего такими ситуациями являются те, когда собственного жилья нет или оно есть, но жить с другими людьми человек не желает.
2. Или когда студент переезжает в чужой город, а общежития там не имеется.
3. Или когда дети выросли и решили съехать от родителей.

Снимать квартиру стоит в том случае, если человек отдаёт себе отчёт в том, что ему придётся не просто проживать в этом месте, но и оплачивать найм жилья и, возможно, коммунальные услуги.

Нужно быть готовым, что в случае малейшей просрочки, вас попросят немедленно съехать.

Что лучше: арендовать жилище или взять ипотеку?

Что выгоднее снимать квартиру или взять ипотеку:

• С одной стороны, лучше взять ипотечный кредит и если уж и платить деньги, причём не малые, то хотя бы за жильё, полноправным владельцем которого станете впоследствии вы! Сумма по ипотеке будет не маленькая, но в итоге вы останетесь с квартирой.
• С другой же стороны, взятие ипотечного кредита автоматически обязывает быть более внимательным и аккуратным по отношению к своей работе, а также при возникновении каких-либо непредвиденных ситуаций, связанных с квартирой, разбираться с этим придётся вам как собственнику.

Поэтому многие хотят избежать большого груза ответственности как морального, так и финансового, выбирая снятие квартиры на протяжении долгих лет. Но в таком случае стоит помнить, что вы платите чужому человеку, а после всего останетесь ни с чем.

В своих четырех стенах

Итак,ты прошла этот нелегкий путь. Осмотрела десятки предложений и выбрала ту самую — твою квартиру. Осталось лишь «подогнать» ее под свое представление о жилище. Договорись с хозяином о возможности перестановки мебели, украшении квартиры согласно твоим вкусам. Кстати, некоторые арендодатели предложат тебе сделать косметический ремонт, а за это на несколько месяцев снизят плату.

Будь дипломатом, сохраняя хорошие отношения с хозяином квартиры, ведь жизнь непредсказуема, и у тебя могут возникнуть различные проблемы. Если ты зарекомендуешь себя, как добропорядочный жилец, то можешь рассчитывать на взаимность со стороны владельца квартиры. Он более охотно починит сломавшийся холодильник илиотсрочит на неделю плату за жилье.

Время для поиска

Выбор сделан — съемное жилье. Как выбрать квартиру в аренду правильно и недорого?Если ты не транжира и ведешь учет каждого рубля, то предпринимай поход за арендой крыши над головой в июне. «Лучше всего арендовать квартиру в первые месяцы лета, когда наступает традиционное затишье. Объясняется это снижением деловой активности, отпускным периодом и увеличением предложений. Цены в это время уменьшаются на 5-10%», — советует Оксана Полякова, заместитель руководителя Управления Аренды квартир «Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». В этот период однокомнатную квартиру в столице можно снять за $350-$380, а если приложишь усилия, то и за $300. Если же опоздаешь, то выложишь за то же жилье $400-$500.

Количество комнат

Самыми востребованными квартирами у арендаторов являются одно- и двухкомнатные квартиры. Первые снимают студенты, одинокие люди, пары, которые хотят по разным причинам сэкономить. Нередко в однокомнатной квартире живут матери-одиночки. Двухкомнатные обычно выбирают семейные пары, нередко — с 1-2 детьми. Спрос на такие предложения есть всегда.

Что же касается трёхкомнатных квартир, то для большинства их аренда уже оказывается ощутимой в финансовом плане. И даже те, кто могут себе позволить такие расходы, обычно предпочитают откладывать разницу в сумме на оплату ипотеки или на решение других вопросов. Поэтому для инвестиций в арендный бизнес имеет смысл брать квартиру с максимум 2 комнатами. Если у вас есть свободные средства, лучше купить несколько апартаментов.

Больше квартир хороших и разных!

Сегодня в Москве ты можешь найти жилье по вкусу, начиная с $400 за месяц аренды (в других городах цены, конечно, ниже, но порядок цен примерно равен). Правда, условия быта и внутреннее убранство дешевых вариантов вряд ли будут отличаться королевской роскошью. Хозяин априори уверен, что предлагаемое им жилье будет востребовано, а значит, многими удобствами тебе придется пренебречь.

Подобрав недорогую меблированную квартиру, ты рискуешь оказаться на полу, едва присев на разрекламированную высоко комфортабельную кровать. Большой неожиданностью для тебя может стать то, что, проснувшись утром, ты можешь встретиться с другими претендентами на свою жилплощадь. Твоими верными спутниками жизни станут рыжие усатые друзья — тараканы, хотя о наличии «соседей» хозяин ничего не упоминал.

Что же касается более дорогих квартир за $800-$1000, тут учитывается качество ремонта (просто, но чисто), удаленность от метро (не более 10 минут) и наличие бытовой техники (чем больше — тем лучше). А в случае, если ты решилась обзавестись «элиткой», то можешь требовать престижный район, престижный статус дома, чистоту в подъезде, необычную планировку и высокое качество отделки и мебели.

Для начала разберемся в плюсах и минусах съемного жилья

Главные преимущества аренды квартиры:

• Мобильность. Можно взять и запросто переехать на другой конец города, в другой город или даже страну. Вас ничего не держит. Сменили работу? Переезжаем поближе к ней. Предложили выгодный контракт в другом городе? Уведомляем собственника и пакуем чемодан. Не каждый из нас просто морально сможет все взять и изменить за один день. Есть люди консервативные. Ну а если вы любитель перемен, то этот вариант как раз для вас;
• Не нужно копить. Переехать в новую квартиру можно сразу. Чтобы взять ипотеку нужно накопить как минимум на первоначальный взнос. Даже если вам удастся найти ипотечное предложение без первоначального взноса — банку важна ваша финансовая стабильность. Если ее пока нет — съемное жилье прекрасный вариант. Собственник точно не попросит у вас справку 2 НДФЛ;
• Можно арендовать квартиру на свой вкус. Хотите, выбирайте в шикарном жилом комплексе, с консьержем, паркингом и круглосуточным видеонаблюдениям, хотите, в скромном многоэтажном доме в глубине спального района. Тут весь вопрос в том, какую сумму вы готовы отдавать ежемесячно;
• В вашем бюджете нет трат на содержание и обслуживание квартиры. Не нужно платить налог на недвижимость, периодически обновлять ремонт в квартире, который стоит немалых денег, а сломанная стиральная машинка, если поломка произошла не по вашей вине, будет головной болью арендодателя, а не вашей.

А какие в данной ситуации недостатки?

• Вы не являетесь полноправным хозяином в квартире. Неудобная планировка? Неудачная мебель? Повесить пару полок на стену или даже просто рамку с фотографией? Большинство этих затей собственник арендуемой квартиры вряд ли одобрит. Бывает такое, что собственники позволяют даже переклеить обои в квартире, но это скорее исключение, чем правило. Да и оно вам нужно? В съемной квартире приходится приспосабливаться к тому, что есть;
• «Завтра» вас могут попросить с вещами на выход. Ну и что, скажете вы, мы же говорили о мобильности. Но порой такие вещи могут случиться непредсказуемо и в совершенно неподходящее время. Вам совершенно некогда искать новое жилье, а еще нужно заплатить за первый и последний месяц, залог и комиссию агенту. Если переезд произошел не по вашей инициативе — обидно;
• Арендодатель может повысить плату за жилье. Как минимум на размер инфляции, который в нашей стране немаленький;
• Или хозяин квартиры человек совсем неадекватный. Сколько можно услышать историй, когда арендодатели приходили в квартиру среди ночи или днем, когда квартиросъемщики были на работе, и готовили себе еду из продуктов в холодильнике;
• Ну и самый главный минус: через 10 лет вы останетесь с тем же, с чем и были: собственного жилья нет, а все потраченные на съем деньги оказались в кармане абсолютного чужого человека.

Минусов пока получилось немного больше чем плюсов, но это только то, что лежит на поверхности. Давайте разбираться дальше.

Наиболее ликвидные и востребованные ЖК для аренды квартиры

Мы подготовили для Вас список жилых комлексов, квартиры или аппартаменты в которых стоит рассмотреть:

ЖК «Суббота»

Адрес: Москва, САО, р-н Беговой, Верхняя ул., 20к1

Метро: Белорусская

Москва-Сити башня Москва

Адрес: Пресненская набережная 8, стр.1

Метро: Выставочная, Деловой центр

ЖК Мосфильмовский

Адрес: Мосфильмовская 88к4с3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

ЖК Barrin House

Адрес: Малая Пироговская дом 8        

Метро: Фрунзенская

Жилой комплекс: Воробьевы Горы

Адрес: Мосфильмовская дом 70

Метро: Университет

ЖК «Кутузовская Ривьера»

Адрес: Нежинская дом 1 к 3

Метро: Славянский бульвар, Парк Победы

ЖК Эльсинор

Адрес: Маршала Соколовского 5

Метро: Октябрьское поле

ЖК Золотые ключи-2

Адрес: Минская дом 1Гк1

Метро: Университет, Киевская, Ломоносовский проспект

Жилой комплекс «Триумф-Палас»

Адрес: Чапаевский переулок, д. 3

Метро: Аэропорт, Сокол

Жилой комплекс «Весна на Балтийском»

Адрес: Часовая улица, д. 23 к. 1

Метро: Аэропорт, Сокол

Жилой комплекс «Гранд-Парк» на Ходынке

Адрес: Ходынский бульвар, д. 11

Метро: Полежаевская

ЖК «Эдельвейс»

Адрес: Давыдковская улица, д. 3

Метро: Минская, Пионерская, Славянский Бульвар

Башня исторического «Дома нефтяника»

Адрес: Тараса Шевченко набережная, д. 1/2

Метро: Киевская

Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный берег»

Адрес: Маршала Жукова проспект, д. 59

Метро: Октябрьское Поле, Хорошёво, Щукинская

Жилой комплекс «Пирамида»

Адрес: Дмитрия Ульянова улица, д. 31             

Метро: Академическая, Крымская, Профсоюзная

Жилой комплекс «Савеловский Сити»

Адрес: Новодмитровская улица, д. 2 к. 6

Метро: Дмитровская, Савёловская

ЖК «Сердце Столицы»

Адрес: Шелепихинская набережная, д. 34 к. 1

Метро: Фили, Шелепиха

Жилой комплекс «Воронцовский Хаус»

Адрес: Новаторов улица, д. 8 к. 2

Метро: Проспект Вернадского

ЖК Алые паруса

Адрес: Авиационная улица, д. 79         

Метро: Спартак, Тушинская, Щукинская

ЖК Итальянский Квартал

Адрес: Фадеева дом 4А

Метро: Новослободская, Белорусская

ЖК «Корона Эйр»

Адрес: просп. Вернадского, 92К1

Метро: Тропарево 

ЖК «Символ»

Адрес: ш. Энтузиастов, 1к1

Площадь: Ильича, Римская

ЖК бизнес класса «Английский квартал»

Адрес: Мытная 7к1

Метро: Октябрьская / Шаболовка / Добрынинская

ЖК на «2-ой Квесисской дом 20»

Адрес: Улица: 2-я Квесисская дом 20к1

Метро: Петровский парк, Савеловская, Динамо

ЖК Шатер

Адрес: Верхняя Красносельская 19С2

Метро: Красносельская

ЖК «Каскад»

Адрес: Набережная Академика Туполева 15

Метро: Бауманская

ЖК Колизей

Адрес: Мичуринский Проспект 11к3

Метро: Ломоносовский проспект, Раменки

ЖК Нежинский Ковчег

Адрес: Нежинская дом 8 к 1

Метро: Парк Победы, Славянский бульвар

ЖК Авангард

Адрес: Новочеремушкинская 60

Метро: Новые Черемушки

Жилой комплекс «Олимп»

Адрес: улица Коштоянца дом 20

Метро: Юго-Западная

Как выгоднее сдавать квартиры?

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
Написать объявления и разместить

В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
Провести показы

Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
Продолжить контролировать использование вашего имущества.

Таким образом, процесс сдачи квартиры в аренду довольно сложный, хлопотный и трудоёмкий. Он требует глубокого погружение в ряд вопросов. Кроме того, на всё нужно время. То есть такой заработок проблематично совмещать со строительством карьеры или с бизнесом. А ещё сдать квартиру в аренду сложно, когда владелец находится в другом городе или даже в другой стране.

Именно в таких ситуациях на помощь собственникам приходит доверительное управление. Наша компания оказывает подобную услугу уже более 24-х лет. По факту, вы доверяете квартиру агентству, которое выполняет описанный выше алгоритм за вас и от вашего имени. Это позволяет добиться получения большего дохода с минимальной тратой личного времени.

Договор доверительного управления также защищает ваши интересы и от недобросовестных агентов. В его тексте очень тщательно расписываются права и обязанности сторон, ваши возможности контролировать использование квартиры, размер вознаграждения риелтору. Договор доверительного управления — это отличное решение для собственников. Оно позволяет сгенерировать постоянное поступление средств сразу после передачи квартиры в управление.

Новостройка или вторичка?

При выборе квартиры стоит также понять, что будет лучше — покупка недвижимости в новостройке или же во вторичке. Не секрет, что престижные ЖК есть и во второй группе.

На самом деле многое зависит от того, на что именно вы нацелены. Уже прошли времена, когда новостройка на этапе котлована была более предпочтительным вариантом и это позволяло приобрести привлекательные апартаменты по удивительно низким ценам. Сейчас же, если вы хотите начать получать прибыль “здесь и сейчас”, то вторичка — предпочтительнее. Пока ЖК достраивается, сдаётся в эксплуатацию, пока решается вопрос с инфраструктурой, вы можете уже наладить поступление дохода. Но каждый вариант надо рассматривать индивидуально.

Квартирные аферисты работают, не покладая рук

По оценке экспертов, сейчас в столице качественные риэлторские услуги по сдаче квартир внаем оказывают не более 20 компаний, тогда как мошенников развелось в два-три раза больше. В год только в столице набираются десятки тысяч пострадавших от квартирных мошенников. Как выбрать квартиру в аренду и не попасться в руки аферистов?

Технология работы у аферистов довольно изощренная и совершенствуется с каждым днем. К примеру, в газете или в интернете ты нашла частное рекламное объявление о сдающейся квартире. Ты звонишь по указанному телефону и слышишь милую девичью трель: «Я свою квартиру уже сдала при помощи агентства, могу дать телефон — там много подобных вариантов». На самом же деле барышня, задача которой заманить тебя всеми правдами и неправдами, — диспетчер некого «информационного агентства». За определенную сумму (от 500 до 2000 рублей) тебе будет предложен список адресов подходящих тебе квартир. Для полноты картины с тобой будет заключен договор, в котором будет прописано, что Информационное агентство «A» обязуется за энную сумму предоставить гражданке «C» информацию о сдаваемых в аренду квартирах. Ты оплачиваешь стоимость и получаешь распечатку. Далее ты направляешься по адресам и обнаруживаешь, что хозяева квартир знать не знают о том, что желают сдавать свои хоромы. Случается, что подобранные компанией адреса вообще не существуют.

Другой, «козырной» вариантов для мошенников — привезти тебя на специально снятую квартиру и подписать договор. После того, как ты оплатила агентам их услуги, хозяин квартиры либо исчезает, либо отказывается сдавать жилье под благовидным предлогом.

Естественно, что ни фирмы, ни агентов ты больше не увидишь, а значит, отданные деньги можно считать выкинутыми на воздух.